人が住んでいるのに…倒壊の恐れがあるアパート【放置問題】

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アパート耐久年数

  アパートオーナーの義務は?

前述で、「階段が危険なアパート」と「柱が危険なアパート」を紹介しました。

どちらも、築年数29年(現在2021.7)木造です。

耐震診断の義務はありませんが、診断しなくても、見ただけで危険な気がします。

しかし、このような建物のオーナーは一企業ではなく、個人であることが多いので、修理費用を工面するのも、難しいのかもしれません。

  アパートの耐用年数

木造アパートの耐用年数は22年と言われています。

耐用年数を超えたアパートの、修理のための融資は受けれません。

そのため、建物の劣化に気づいても、オーナーがまとまった資金を持っていなければ、建物の修理が出来ないのです。

詳しく→こちら

アパート何年で元が取れる?

2つのアパートはどちらも築29年ですが、29年で元はとれているのでしょうか?

元が取れていないのに修理費がかかるようでは、少し気の毒になります。

そこで、元が取れているのか、シミュレーションしてみました。

2つのアパートは、戸数が違います。

6戸・10戸

家賃は現在の価格は…

4.1万・2.9万です。

管理費などを差し引いた年間収入は…

270.6万・319万(全室うまった場合で計算)

この地域の土地代の現在の相場・建物代金利の合計は…

5,140万・5,990万です。

何年で元を取るか計算すると、約19年です。

築年数29年なので10年間は利益になります。

2,952万・3,480万が、10年で利益になっています。

ただし、建物が途中で外壁塗装をしたのか、大掛かりの工事をしたのかは不明なので、実際には異なる部分も多くあると思います。

エアコンや給湯器は10年程で、故障が来るので、戸数が多いとその料金も増えます。

また、家賃収入も、ずーっと満室という訳にはいかないでしょうから、収入が少ない時期もあったはずです。

しかし、10年以上前は、現在の家賃価格よりも、高く設定されていたかもしれません。

この辺りの築10年の物件では、どちらも1万円以上高い家賃でした。

土地代も、30年前と今では大幅に変わっていると思われます。

ですから、実際のオーナーの利益は予想しかできません。

アパート修繕・解体費用

アパートオーナーが10年で、3,000万も利益がでているなら、しっかり修繕した方がいいようにも思えますが、修繕費用はいくらなのでしょうか?

修繕箇所にもよるため、いくらかかるのかは分かりませんが、リノベーション住宅でも、新築を買うのと変わらないくらいの費用がかかるイメージがあります。

老朽化も進んでいるため、アパート全体をフルリノベーションすると、10年で3,000万収入もほとんどなくなるかもしれませんね。

それなら、オーナーとしては、現状のまま住人に住んでもらたほうが、お得ということになりますね。

建物がいよいよ、危ないとなれば、解体しなければいけませんが、上の2つのアパートの解体費用の相場は、120万~150万くらいです。

  まとめ

危険なアパートは現状たくさんありますが、2階建てのアパートは耐震診断する義務はありません。

住人に損害が生じれば、オーナーが保証する義務がありますが、古くなり、危険なアパートであっても、修繕費用がかかるため、放置しているオーナーが多くいます。

建物に危険な所を見つけたら、管理会社やオーナーに修繕依頼した方がいいのですが、改善してくれない場合は、危険な住宅から引っ越した方がいいでしょう。

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